Kira Tespit Davası Nedir?
Kira Tespit Davası ile Kira Bedelinin Uyarlanması Davası, uygulamada gerek hukukçular gerekse vatandaşlar arasında çokça karıştırılmaktadır. Her iki davanın da koşulları ve hukuk dünyasında doğurduğu sonuçlar birbirinden farklıdır. Kural olarak kira bedeli, karşılıklı uzlaşı ve dava olmak üzere iki şekilde belirlenebilir. Buna göre Kira Tespit Davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344-345. maddesinde düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunun madde 344’e göre: “ Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” denilmektedir.
Maddenin devamında 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde Kira Tespit Davası açılabileceği belirtilmiştir. Yani taraflar arasında bir uzlaşma olmadığı takdirde her iki taraf da, 5 yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesinin varlığı halinde yetkili ve görevli mahkeme nezdinde “Kira Tespit Davası” ikame edebilecektir. Burada dava açmak için herhangi bir şart öngörülmemiştir. Örneğin sözleşmede kira artış oranına ilişkin açık ve net bir oran belirlense bile taraflar kira artış oranını ve kira bedelinin tespitini mahkemeden talep edebilirler.
Kira Tespit Davası sözleşme tarihi içinde her zaman açılabilir. Bu açıdan kanun hak düşürücü süre ya da zamanaşımı öngörmemiştir. Fakat davanın açıldığı tarih, ilgili kararın hani tarihten itibaren uygulanacağına ilişkin önem taşımaktadır. Mahkeme hakiminin kararı da yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Nedir?
Kira Bedelinin Uyarlanması davası ise dava koşulu açısından Kira Tespit Davasından farklılık arz etmektedir. Kira Tespit Davası açabilmek için herhangi bir koşul ya da olumsuz durum öngörülmemiş iken Kira Bedelinin Uyarlanması Davası açabilmek için sözleşme imzalanırken öngörülmeyen; fakat sonradan çıkan olağanüstü bir durumun varlığı şart koşulmaktadır. Örneğin sözleşme imzalanırken Covid-19 pandemisinin varlığı taraflarca bilinmeyebilir. Fakat devamında da Covid-19 salgını, kira bedelinin ilk haliyle uygulanması halinde taraflar açısından hakkaniyete aykırı sonuçlar doğmasına neden olabilir. İşte bu halde taraflar, olağanüstü bir durumun varlığını beyan ve ispat ettikleri takdirde Kira Bedelinin Uyarlanasını mahkeme hakiminden talep edebilmektedir. Oysaki Kira Tespit Davası açabilmek için herhangi bir olumsuz ya da olağanüstü koşul aranmamaktadır.
Kira Tespit Davası Açabilmenin Şartları
* Hem kiracı hem de kiralayan arasında mutlaka yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesinin varlığı aranmaktadır.
* Bu tür davayı ikame edebilmek için tarafların mutlaka “hukuki yararı” bulunmalıdır. Yani Kira Tespit Davası açmak ile kişinin maddi bir menfaati olması gerekmektedir.
* Hem kiracının hem de kiralayanın hür ve özgür şekilde uyuşamaması, son çare olarak mahkemeye başvurması gerekmektedir.
* Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin en az 5 yıl olması gerekmektedir. Bu 5 yıllık sözleşme tek seferde 5 yıllık yapılabileceği gibi 1 yıllık yapılıp her sene devam ettirilerek de kabul edilmektedir.
Kira Tespit Davası ile Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Arasındaki Farklar
1-) Kira Tespit Davası açabilmek için Kira Sözleşmesinin 5 yıldan fazla süredir devam etmesi gerekmektedir. Kira Bedelinin Uyarlanması Davası için ise böyle bir süre öngörülmemiştir.
2-) Kira Tespit Davası açmak için herhangi bir ön koşul gerekmemektedir. Kira Bedelinin Uyarlanması Davası açabilmek için se “olağanüstü bir durumun” mevcut olması ve bu durumun objektif olarak herkesçe kabul edilebilir makul gerekçelerle sahip olması gerekmektedir.
3-) Kira Tespit Davası’nda hakim, hakkaniyet ve Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)’ni dikkate alarak artırımda bulunabilecektir. Kira Bedelinin Uyarlanması Davasında ise hakim bu oranlarla bağlı olmayıp objektif koşullar çerçevesinde yeni bir bedel tayinine gidecektir.
4-) Kira Tespit Davası, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtildiği üzere sadece “konut ve çatılı işyerleri” kiralarına ilişkin olarak ikame edilebilecekken Kira Bedelinin Uyarlanması Davası, böyle bir ayrıma tabi olmaksızın tüm taşınmazlar hatta taşınırlar için dahi açılabilecektir.
Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve emsal Yargıtay kararları uyarınca Basit Yargılama Usulüne göre görülen bu dava türünde hem davalı hem davacı yan, bütün iddia ve savunmaları ile delillerini mahkemeye sunacak, getirtilecek deliller konusunda gerekli açıklamayı mahkeme hakiminin tayin ettiği sürede yapacaktır. Bununla beraber mahkeme, taşınmazın emsallerini tek tek inceleyebileceği gibi bu konuda bilirkişiden yardım alarak emsal taşınmazlar ile Emlak Komisyoncularından aldığı bilgiler ve endeksler çerçevesinde objektif bir rapor düzenlenmesini de talep edecektir. Bu raporda Sermaye Piyasası Kurulu onaylı Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının takip ettiği yollar izlenebilecek; örneğin taşınmazın sosyal imkanlara uzaklığı, ulaşım yoğunluğu gibi çok katmanlı etmenler bir arada değerlendirilebilecektir.
Kira Tespit Davası Ücreti
Kira Tespit Davası, ismiyle müsemma olduğu üzere Tespit Davasıdır. Fakat kanunda belirtildiği unsurlar çerçevesince “eda hükmünü” ihtiva etmektedir. Bu da verilecek kararın her iki tarafı da bağlayacağıdır. Buna göre tarafların dava açmadan önce başvurma harcını mutlaka yatırması gerektiği, bunun yanında delil tespitine ilişkin keşif harcı gibi giderlerin mahkemeye depo edilmesi zorunluluğunu ortaya çıkarmaktadır. Tüm mahkeme masraflarının tek kalemde belirtilmesi zor olsa da ortalama 1.000-TL – 1.500-TL gibi yargılama ücretinin çıkacağını söylemek abes olmayacaktır. Dosyanın İzmir Gayrimenkul Avukatı ile takip edilmesi durumunda ise yasal alt sınır 5.100-TL olmakla beraber bu tür dosyalarda işin yoğunluğu ve harcanan emeğe bağlı olarak her avukat serbestçe fiyat takdiri yapabilmektedir.
